Wat doe jij als je het niet eens bent met de gang van zaken in je VvE? 

By mediation
  • De betaling van je VvE-bijdrage opschorten? 
  • Vernietiging van besluiten vorderen bij de rechter? 
  • Of lange brieven sturen aan het VvE-bestuur of de VvE-beheerder? 

Naast mijn werk als mediator werk ik parttime als procesjurist en daarin merk ik dat veel appartementseigenaren geneigd zijn één of meerdere van de bovenstaande opties te kiezen. In deze blog wil ik graag uitleggen waarom je beter geen van deze opties kunt kiezen als je graag verandering in de VvE wilt bewerkstelligen. Tot slot zal ik een andere, veel betere, optie geven.

 

Optie 1. De betaling van je VvE-bijdrage opschorten. 

De VvE-bijdrage is een wettelijk verplichte bijdrage, die je sowieso verplicht bent te betalen omdat je lid bent van de VvE, zodra en zolang je eigenaar bent van je woning in de VvE. Opschorting van de bijdragen is niet toegestaan volgens het modelreglement 2006. Als modelreglement 2006 niet op jouw VvE van toepassing is zou opschorting strikt genomen kunnen maar de praktijk en jurisprudentie wijst uit dat opschorting niet wordt toegestaan omdat de VvE (kort gezegd) van de bijdragen verplichtingen aan derden voldoet, denk aan verzekeringen.

Het gevolg van het opschorten van je bijdrage zal zijn dat de VvE de vordering (de achterstand die ontstaat wanneer jij je bijdrage opschort) uit handen geeft aan een incassobureau/deurwaarder welke vervolgens veel kosten gaat maken die jij zult moeten betalen in de procedure die daarop volgt omdat je de procedure zult verliezen omdat de rechter zal oordelen dat je geen opschortingsbevoegdheid hebt.

Resultaat:

  • Veel tijd verloren (algauw zo’n 4 á 5 maanden)
  • Veel kosten gemaakt (algauw zo’n € 1000,00)
  • Geen oplossing voor je onvrede met de gang van zaken in de VvE.

 

Optie 2. Vernietiging van besluiten vorderen bij de rechter? 

Stel je onvrede bestaat vooral uit onvrede met een bepaald besluit wat is genomen. De wet biedt dan de mogelijkheid om binnen een maand (!) nadat je bekend bent geworden met de inhoud van het besluit vernietiging van het besluit te vorderen bij de kantonrechter
(5:130 BW). Behalve dat het dus heel snel moet gebeuren zal de rechter niet zomaar een besluit vernietigen. Strijd met wettelijke/statutaire bepalingen, de reglementen of de redelijkheid en billijkheid moet worden aangenomen door de rechter. Zo’n procedure kost je veel tijd en geld. Op zich kan dit een goede optie zijn, incidenteel. Wat je jezelf echter goed moet afvragen is of de uitspraak écht een oplossing zal zijn voor jouw onvrede.

Kortom de volgende resultaten:

  • Veel tijd verloren (algauw zo’n 4 á 5 maanden)
  • Veel kosten gemaakt (algauw zo’n € 1000,00)
  • Vaak geen volledige en duurzame oplossing voor je onvrede met de gang van zaken in de VvE.

Optie 3. Lange brieven aan het VvE-bestuur of de VvE-beheerder sturen

Dit is een optie die waarschijnlijk het meest gekozen wordt al dan niet in combinatie met optie 1, optie 2 en het dreigen met het nemen van rechtsmaatregelen.

Deze optie kost verreweg het meeste tijd van beide partijen. De kosten blijven weliswaar beperkt (tenminste zolang geen juridische bijstand ingehuurd wordt) maar de kans dat door middel van schriftelijk ingenomen standpunten uiteindelijk een oplossing wordt gevonden voor de werkelijke onvrede die wordt ervaren wordt steeds kleiner naarmate er meer tijd verstrijkt en er meer brieven over en weer gaan. De bereidheid om tot een oplossing te komen neemt steeds verder af, het conflict escaleert en eindigt vaak alsnog in een gerechtelijke procedure. In deze procedure komt de VvE vaak als winnaar uit de bus omdat veel van de onvrede over bepaalde keuzes in VvE-en verklaarbaar zijn en niet in strijd met de wet.

Het resultaat:

  • Zeer veel tijd verloren (algauw een jaar)
  • Beperkte kosten (uiteindelijk toch procederen? Kosten: zo’n € 1000,00)
  • Zeer beperkte kans op een volledige en duurzame oplossing voor je onvrede met de gang van zaken in de VvE.

Wat moet je dan wél doen?

Mijn ervaring is dat de oorzaak van onvrede in een VvE in beginsel niet bestaat uit het niet eens zijn met bepaalde besluiten. Het gaat vaak veel meer om gebeurtenissen die in het verleden hebben plaatsgevonden. Op een gegeven moment gebeurt er iets de spreekwoordelijke emmer doet overlopen; een conflict is een feit. Als je merkt dat dat bij jou ook het geval is dan is het zaak om de onvrede zo goed mogelijk onder woorden te brengen en dit bespreekbaar te maken. Door te kiezen voor één van de drie genoemde opties doe je dat in elk geval niet. Er is een 4e optie!

Optie 4. Ga in gesprek met elkaar!

Deze optie kost niet alleen het minste tijd, maar ook het minste geld en heeft de grootste kans van slagen voor een échte oplossing. Ook voor de VvE is dit verreweg de beste optie. Wanneer je voor optie 4 wilt gaan is het goed om een paar dingen goed te regelen. Inventariseer bij/desnoods overtuig alle betrokkenen of zij een gesprek willen aangaan. Stel verschillende data voor. Plan ruim de tijd voor een gesprek. Geef aan dat er indien nodig meer gesprekken gevoerd zullen worden. Wanneer je zelf de coördinatie niet kan/wil doen of je wilt begeleiding door een neutrale persoon neem dan eens contact met mij op, dat is namelijk wat ik doe als mediator: Helpen te zoeken naar oplossingen in het belang van alle partijen!

Het resultaat?

  • Snelle oplossing mogelijk (2 á 3 maanden)
  • Weinig kosten (dagdeel € 250,00 exclusief b.t.w.)
  • Grote kans op een volledige en duurzame oplossing voor je onvrede met de gang van zaken in de VvE.

Elke situatie is natuurlijk anders. Ben je benieuwd naar de mogelijkheden in jouw situatie? Of heb je vragen naar aanleiding van mijn blog? Bel/mail gerust.